https://sudru.ru/
Шрифт: A A A

  Как купить и продать квартиру Козлова Наталия Николаевна Введение Подробно описываются способы приобретения недвижимости на вторичном рынке жилья и этапы прохождения сделки купли-продажи.

Категория: Комментарии к законам и иным нормативно-правовым актам Опубликовано Просмотров: 2062

Страница 1 из 14

Рассматриваются изменения в жилищном законодательстве РФ и новые механизмы защиты прав потребителей при покупке квартир в новостройках. Разъясняется, каким образом получить квартиру по ипотечному кредитованию и жилищному сертификату. Для широкого круга читателей, заинтересованныхв быстром и правильном решении своих жилищных проблем.

1. КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ И В НОВОСТРОЙКАХ

1.1. Заключение сделок с посредниками

 

Еще 20 лет назад проблемы, связанные с жильем, были не менее острыми, чем в настоящее время, однако они имели принципиально иной характер. В СССР нельзя было свободно купить недвижимость. В этот период значительная часть населения жила в очень плохих условиях. Люди ютились в коммуналках, стояли в очередях на квартиру по 10 - 20 лет, спорили за каждый квадратный метр. В настоящее время благодаря реформированию жилищной сферы граждане могут решать этот вопрос проще и быстрее. Правда теперь трудность состоит в том, чтобы не попасть в «лапы мошенников» и не потерять при этом свои сбережения. Для того чтобы максимально ограничить себя от возможных неблагоприятных последствий, рекомендую обращаться к специалистам в этой области – риэлторам. Это понятие вошло в наш обиход и стало привычным. Однако чем именно занимаются риэлторы, каковы их обязанности, представляют далеко не все.

Риэлтор – это специалист по заключению сделок с недвижимостью (посредник). Как правило, он имеет большой стаж работы, знает жилищное законодательство и понимает тенденции, существующие на рынке недвижимости.

Разобраться с тем, когда именно вам нужно обращаться к риэлтору, а когда вопрос можно решить собственными силами, поможет схема, представленная на рис. 1.1.

+------------------------------------------------------------------------+

>На вторичном рынке >Напрямую у собственников >Новостройки >

>

>у продавцов >

+------------------------------------------------------------------------+

Из приведенной схемы видно, что приобрести жилье можно двумя способами. Во-первых, это можно осуществить через посредников (риэлторов), причем это касается и вторичного рынка жилья и новостроек; а во-вторых, - напрямую у собственника: у застройщиков или продавцов на вторичном рынке жилья. Однако здесь есть исключение: если для приобретения жилья в новостройках покупатель привлекает заемные средства банка, то банки могут потребовать оформление сделки через доверенные риэлторские конторы.

У каждого из этих вариантов есть свои полюсы и минусы:

приобретение квартиры через риэлторов, упростит поиск и оформление квартиры, снизит риск неблагоприятных последствий, но потребует дополнительных расходов на оплату посреднических услуг;

приобретение квартиры напрямую у собственников позволит сэкономить деньги, но неспециалисту трудно вникнуть в эту ситуацию и предусмотреть все нюансы;

приобретение жилья на вторичном рынке дает возможность заселиться в квартиру сразу, но у квартиры есть своя «история», поэтому важно проверить все документы на недвижимость;

приобретения квартиры в строящемся доме необходимо ждать несколько лет, но она юридическая «чистая», есть возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства и стоить она будет дешевле.

К сожалению, ни один из названных способов покупки жилья, не дает 100%-ной гарантии, что сделка пройдет гладко. Рекомендации, которые приводятся в данной книге, помогут снизить неблагоприятные последствия при совершении сделок с недвижимостью.

Многие считают, что сделки лучше совершать самостоятельно, без привлечения риэлторов, например, через знакомых или объявления в газетах. В рекламных объявлениях нередко встречается фраза: «Посредникам просьба не беспокоить». Это значит, что человек, который дал объявление либо профессионал, либо первый раз продает квартиру и не знает обо всех трудностях и проблемах, которые его поджидают во время сделки. Конечно, вы сможете самостоятельно найти нужную квартиру, но это займет очень много времени и сил. С каждым продавцом квартиры, вам нужно будет договариваться лично, затем осматривать квартиру и т. д. И когда вы найдете нужную вам квартиру – придет этап заключения сделки. На этом этапе вам нужно будет проверить абсолютно все документы и убедиться в их достоверности. Но заключение договора и проведение взаиморасчетов - очень сложные процессы, поэтому нередко возникают различные трудности. К примеру, на рынке недвижимости есть много разных мошенников, которые предлагают хорошие квартиры по небольшим ценам. Они так хорошо все проделывают, что вы даже не увидите подвоха, и в конце останетесь без денег и без квартиры. Именно поэтому безопаснее обратиться к риэлтору.

Не секрет, что многих потребителей отпугивает прежде всего высокая стоимость риэлторских услуг. В среднем услуги в нормальной риэлторской фирме при продаже или покупке составляют 3 - 5% от суммы сделки. Дорого подумаете вы, лучше самостоятельно. Конечно, можно и самим, но задумайтесь над тем, что квартира для большинства граждан – самая дорогостоящая вещь. И каково, не дай Бог, потерять ее? Наверняка вы не специалист по операциям с недвижимостью. Можете ли вы быть уверены, что жилье, приобретенное вами самостоятельно, не станет предметом судебных разбирательств? Вам решать, стоит ли экономить на собственной безопасности и рисковать жильем?

Кроме того, многие риэлторские фирмы располагают собственными базами данных о недвижимости, обмениваются сведениями с другими фирмами. Ну и, конечно, постоянно непосредственно общаются с огромным количеством продавцов и покупателей. Кто, как ни риэлторы, лучше знают все тонкости рынка недвижимости.

Схема сотрудничества с риэлторской фирмой проста. Клиент в письменной форме заключает договор с риэлтором и поручает ему представлять свои интересы в поисках квартиры. Риэлтор обеспечивает полную юридическую и всестороннюю поддержку.

Как не ошибиться при выборе риэлторов. Как говорят сами риэлторы, один довольный клиент приводит семь новых, один недовольный – отговаривает от обращения в любую риэлторскую фирму примерно пятьдесят человек.

Когда Вы выбираете агентство недвижимости, необходимо обратить внимание на ряд моментов:

1. Сколько лет она существует данное агентство на рынке недвижимости. Если оно появилось недавно, не стоит проверять добросовестность риэлторов на собственном опыте. Следует опасаться информационных агентств и компаний-однодневок. Не стоит обращаться к частным маклерам. Существует распространенное мнение, что услуги «частника» стоят дешевле. Дешевизна услуг «черного маклера» мнимая – он просто не оказывает всех тех услуг, которые в состоянии оказать агентство. Исключением может стать проверенный специалист, которого вам порекомендовали. Хорошая репутация фирмы нарабатывается годами безупречной работы, и риэлторы боятся ее потерять. Это касается и строительных компаний, если вы намерены купить новостройку; в случае возникновения проблем агентство не заинтересовано в конфликте. Кроме того, чем старше фирма, тем лучше отлажена технология работы. Если стаж риэлторского агентства не менее 10 лет, то это уже явно не фирма-однодневка, стремящаяся надуть побольше клиентов.

Где получить эту информацию? Прежде всего нужно ознакомится с уставом и регистрационными документами фирмы. Попросите показать вам подлинники документов. Это не коммерческая тайна, поэтому, если вам отказывают в предоставлении указанных документов, лучше выбрать другое агентство.

2. Наличие у агентства страхования профессиональной ответственности.

До 2002 г. любая фирма, желающая работать на рынке недвижимости и заниматься риэлторской деятельностью, должна была получить лицензию и продлять ее раз в три года. Обучение агентов было обязательным условием.

В 2002 году обязательное лицензирование риэлторской деятельности было отменено. После отмены лицензирования резко увеличилось количество фирм, в том числе однодневок, на рынок пришло много недобросовестных агентов, снизился уровень профессионализма. В связи с этим Российская гильдия риэлторов (далее - РГР) зарегистрировала Систему добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости Российской Федерации (постановление Госстандарта России № 14 от 8 февраля 2002 г.)

Зачем сертификат нужен агентству недвижимости?

Во-первых, это знак профессионализма и высокой квалификации сотрудников.

Специалисты сертифицированных фирм регулярно проходят аттестацию, в ходе которой проверяется их профессионализм, повышают квалификацию и обучаются по специальным программам.

Во-вторых, это доказательство стабильности фирмы, а значит, и возможность позиционирования себя на рынке как более надежной фирмы, чем несертифицированные компании.

В-третьих, информация о сертифицированных фирмах размещается на сайте РГР и эти списки доступны общественности и СМИ, следовательно, это дополнительный способ привлечь к фирме внимание потребителей и прессы. Информацию о деятельности РГР, полезную для клиентов агентств недвижимости, можно найти в Интернете на сайте http://www.rgr.ru.

Кроме того, деятельность сертифицированной фирмы в обязательном порядке подлежит страхованию. Если из-за ошибки «застрахованного» риэлтора сделка впоследствии будет признана недействительной, клиент получит компенсацию за счет страховой компании.

В системе сертификации действуют комиссии по защите прав потребителей, которые принимают жалобы и оказывают помощь гражданам, пострадавшим от некачественных риэлторских услуг. Это, по сути, досудебный орган, в который может обратиться любой потребитель.

3. Однако неправильно оценивать надежность агентства, опираясь только на его величину. Конечно, то, что крупная компания с большой сетью филиалов исчезнет в один момент с документами клиента и деньгами, маловероятно, в отличие например от фирмы-однодневки. Однако также не факт, что клиента в крупной компании непременно обслужат лучше, чем в небольшом агентстве. «Конвейерный» стиль работы крупных агентств иногда вызывает нарекания. Иными словами, величина агентства и большой стаж работы на рынке, конечно, говорят в пользу риэлторской компании, но ориентироваться только на эти признаки нельзя. Лучше выбирать риэлторскую фирму, расположенную в вашем районе, или в районе, где вы хотите купить квартиру. Как правило, местные риэлторы хорошо знают реалии района, имеют налаженные связи с муниципальными властями и ДЭЗами.

Все большее количество агентств переходит на официальный и прозрачный режим работы, благодаря чему вы всегда сможете узнать какие услуги и в каком объеме вам оказывают, как они выполнены и т.п. Прозрачность и официальность работы агентства требует от агентства указания в договорах всех выполняемых услуг и полного размера вознаграждения.

Также полезно спросить у знакомых, которые недавно продавали или покупали жилье, довольны ли они работой агентства.

Как уже упоминалось, у хорошей риэлторской организации должна быть компьютерная база данных об объектах недвижимости. Она может быть и в виде распечатки. Обязательно поинтересуйтесь этим фактом, если вам выдают записи в тетради или риэлтор второпях начинает обзванивать коллег в поиске вариантов, откажитесь от услуг.

Обратите внимание, как в этой фирме проходят сделки. Если поиском продавцов и покупателей, ведением переговоров, подготовкой документов, проведением сделки и ее регистрацией, расчетами между сторонами занимается один человек – это должно настораживать. В сложившемся агентстве существует разграничение полномочий сотрудников, например подготовкой документов занимаются юристы: они сделают это и быстрее и качественнее. «Многостаночность» не приводит к хорошему результату: риэлторы смогут провести сделку лишь при стандартной ситуации, любая сложность, связанная с документами и их оформлением, поставит их в тупик.

В процессе сделки риэлтор должен:

- определить все технические характеристики объекта, а также выявить его достоинства и недостатки;

- организовать рекламную кампанию объекта;

- грамотно оценить стоимость выставленного на продажу объекта;

- организовать нотариальное удостоверение, а также регистрацию сделки и безопасные взаиморасчеты сторон;

- консультировать по вопросам приватизации жилья.

Самое главное – риэлтор обязан проверить юридическую чистоту объекта.

Топ 10 самых популярных статей:

  1. ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ ОТ 2 ОКТЯБРЯ 2007 Г. № 229-ФЗ ОБ ИСПОЛНИТЕЛЬНОМ ПРОИЗВОДСТВЕ Под редакцией профессора доктора юридических наук Исаенковой О.В. (73747)
  2. Постатейный комментарий к Закону РФ "О занятости населения в РФ" (59443)
  3. Постатейный комментарий Федерального закона "О статусе военнослужащих" (Кудашкин А.В., Фатеев К.В.) (46484)
  4. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Казахстан (Общая часть). (37600)
  5. БЮДЖЕТНЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ: БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ   Попова Анастасия Геннадьевна – экономист отдела по закупкам Поволжской Академии Государственной Службы им. П.А. Столыпина; (35766)
  6.   СУДЕБНАЯ БУХГАЛТЕРИЯ УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ   Авторский коллектив: Долматова Ирина Васильевна — доцент кафедры бухгалтерского учета и аудита Поволжского кооперативного института РУК Центросоюза; (23674)
  7. КОММЕНТАРИЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН (ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ) (22524)
  8. Практика применения Уголовного кодекса РФ: комментарий судебной практики и доктринальное толкованиеПредисловиеЭтими (19054)
  9. Постатейный комментарий к Основам законодательства РФ о нотариате (19003)
  10. Научно-правовой комментарий к Конституции Республики Казахстан. Руководитель авторского коллектива - член-корреспондент Академии наук Республики Казахстан, доктор юридических наук Г.С. Сапаргалиев (17395)